Būsto įsigijimas kriptovaliutomis. Teisinga grandinė nuo BTC iki notaro

Lietuvos Respublikos teisinėje sistemoje kriptovaliuta nėra mokėjimo priemonė — tai virtualusis turtas (LR Civilinio kodekso 1.100 ir 6.313 str. 1 d. reikalauja sutarties kainos pinigais; LB pozicija). Notaras NT pirkimo–pardavimo sutartį tvirtina eurais; lėšos turi pasiekti pardavėjo banko sąskaitą fiat valiuta. Todėl tiesiogiai pervesti BTC iš piniginės į pardavėjo piniginę ir pasirašyti pas notarą — neveikia.

Tai nereiškia, kad krypto turtas negali finansuoti pirkimo. Praktiškas kelias: pirkėjas konvertuoja kriptovaliutą į eurus per Lietuvos banko licencijuotą CASP operatorių, surenka pilną lėšų kilmės dosjė, suderina banko AML pre-clearance, ir tik tada pas notarą pasirašoma standartinė sutartis. Visa grandinė turi būti dokumentuojama nuo pradinio krypto įgijimo (kriptoturto biržos arba mining) iki konvertavimo į EUR.

Nuo 2024 m. gruodžio 30 d. ES rinkoje veikiantiems krypto operatoriams (CASP — Crypto-Asset Service Providers) galioja MiCA reglamentas (Regulation (EU) 2023/1114, Title V). Lietuvoje šių operatorių licencijavimo institucija yra Lietuvos bankas. AML/CFT priežiūrą Lietuvos bankas dalijasi su Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnyba (FNTT) — bet pati licencija išduodama Lietuvos banko, ne FNTT.

Lietuva nepasinaudojo pilnu 18 mėn. grandfathering pereinamuoju periodu, todėl klientams praktiškai svarbu rinktis tik MiCA-licencijuotus operatorius. Operatorių licencijos statusą galima pasitikrinti viešame ESMA MiCA registre. Pasirinkus reguliuojamą operatorių, klientas gauna oficialią konvertavimo ataskaitą, kurią lengvai pripažįsta jūsų bankas; notarui dažniausiai pakanka EUR įplaukos iš ES reguliuojamos finansinės įstaigos.

Ko vengiame: privatūs OTC sandoriai, P2P pavedimai per neregistruotus tarpininkus, valiutos keityklos „grynais“. Šie keliai sukuria pinigų plovimo rizikos profilį, kuris uždaro duris į notarą.

Lėšų kilmės dosjė (Source of Funds) — tai dokumentų rinkinys, įrodantis, kad krypto turtas įgytas teisėtu būdu. Tipinis paketas: pirkimų istorija per kriptoturto biržas (CSV / API eksportas su sandorių hash grandine), banko išrašai N metų atgal sutapatinti su EUR įdėjimais į biržas, mining ar staking ataskaitos (jei taikoma), ankstesnės GPM deklaracijos su krypto pajamomis, blockchain transakcijų sąrašas iki pradinio įgijimo, KYC tęstinumo įrodymas, FIFO skaičiavimai įsigijimo savikainai.

Komercinio banko AML padalinys atskirai vertina rizikingumą — kai kurie LT bankai turi vidaus politikų, blokuojančių lėšas iš tam tikrų jurisdikcijų ar biržų; kai kurie de facto sumažino krypto-kilmės pavedimų priėmimą. Sutariame su pirkėju, į kurį banką kreiptis, ir gauname raštišką pre-clearance prieš pradedant konvertavimą — kad lėšos neužšalo bankuose po pavedimo.

Krypto turto disponavimas Lietuvoje apmokestinamas 15 % GPM nuo prieaugio (skirtumas tarp pardavimo ir įsigijimo kainos). Iki €2 500 prieaugio per kalendorinius metus — neapmokestinama ir nedeklaruojama (GPMĮ 17 str. 1 d. 27 p.). Lietuvoje krypto turtui netaikoma laikymo periodo (Spekulationsfrist tipo) taisyklė — laikymo trukmė nekeičia tarifo.

Jeigu kliento metinės „kitos pajamos“ viršija 120 VDU ribą (~€220k+), prieaugiui virš šios ribos taikomas 20 % tarifas. Skaitinis pavyzdys mažesnio masto sandoriui: 0,5 BTC pirktas 2021 m. už €18 000, parduotas 2026 m. už €60 000. Prieaugis — €42 000. Atėmus neapmokestinamą €2 500 — apmokestinama bazė €39 500. GPM = €5 925 (15 %). Šis mokestis deklaruojamas iki kitų metų gegužės 1 d. (2025 m. pajamų deklaravimo terminas — 2026-05-04, kadangi gegužės 1 d. yra šventė).

Nuo 2026 m. galioja GPMĮ pakeitimai, modifikuojantys individualios veiklos pajamų ir tam tikrų krypto pajamų apmokestinimą. Vertindami jūsų atvejį, taikome aktualų teisinį režimą sandorio dieną. Jeigu krypto įgyta per mining, staking ar kaip darbo užmokestis — tai pajamos, ne kapitalo prieaugis, taikomi atskiri tarifai. Mūsų konsultacijoje dirbame su licencijuotu mokesčių konsultantu, kuris parengia individualią schemą.

Šis grafikas tinka klientams su pilnai dokumentuota lėšų kilme nuo originalaus pirkimo per reguliuojamas kriptoturto biržas. Self-custody nuo ankstyvų metų, mining istorija ar tarptautinės operacijos paprastai pratęsia grafiką iki 8–12 savaičių. Bankui kategoriškai atmetus dosjė — gali nebūti įmanoma užbaigti grandinės.

Etapai: (1) SOF dosjė surinkimas — 1–3 sav. (2) bankų pre-clearance — 2–4 sav., dažnai vyksta lygiagrečiai su SOF užbaigimu. (3) krypto konvertavimas per CASP operatorių — 1 sav., naudojami stop-limit orderiai, kad būtų valdyta valiutos kurso ir counterparty rizika (CASP delsa, biržos atsiėmimo limitai). (4) notarinis sandoris — 1–2 sav., kai EUR jau pirkėjo sąskaitoje.

Praktiškai etapai dažnai persidengia ir reikalauja perdarymų: bankas paprašo papildomų SOF dokumentų, biržos atsiėmimo limitas pratęsia konvertavimą, tarptautinis kontrahentas pavėluoja KYC informaciją. Vidutinis švaraus atvejo terminas — 6 savaitės; sudėtingo — 10–12 savaičių; minimalus realus terminas — 4 savaitės, pasiekiamas tik klientui su pilnai paruoštu dosjė nuo pirmos dienos.

Klientams, kurių krypto kilmė neturi dokumentų grandinės iki originalaus pirkimo (anoniminiai P2P sandoriai, OTC be ataskaitų, prarasti exchange prisijungimai). Be SOF grandinės bankai atmes lėšas, ir jokia konsultacija to neapeis.

Klientams su lėšomis iš nelicencijuotų, sankcionuotų ar uždarytų biržų. ES sankcijų sąraše esančių platformų pavedimai automatiškai atmetami visuose ES bankuose.

Klientams, planuojantiems atsiskaityti tiesiogiai krypto valiuta su pardavėju. Kaip paaiškinta aukščiau, tai LR teisėje neveikia — notaras tvirtina sutartį tik eurais.

Klientams, kuriems sandorio terminas trumpesnis nei 4 savaitės. Net švariausi atvejai užtrunka tiek; spaudimas paspartinti dažnai veda į pavojingus trumpinius (privatūs OTC, neoficialūs konvertavimai), kurių pasekmės — užšaldytos lėšos arba VMI patikrinimas.